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《 賃貸経営 How To 》

資金調達、返済はどうすればよいの?〜土地活用の資金調達の方法、メリット〜
初めて賃貸アパート・マンション経営に取り組まれる方が必ず心配されるのが、「数千万円〜数億円の借金が出来るのか?仮に、借り入れが出来たとして返済の心配はないのか?」です。 特に今まで、コツコツと農業をされてきた方などからは良く聞かれる質問です。
融資が可能な条件
担保能力
建築敷地とその上の建物が、第一順位の抵当権として担保となります。
一般の銀行融資や農協では、それぞれの金融機関ごとに設定に違いがあります。
住宅金融公庫では、土地は固定資産税評価額の100%、路線価の場合85%、公示価格の場合70%の評価となります。建物は建築費の60%の評価となります。
返済能力
融資条件については、担保能力のほかに収益還元法による事業性からも判断されます。一般的に収支率が75%〜80%以上あると安心です。
保証人
60歳以上の場合、60歳未満の後継者の連帯債務が必要です。住宅金融公庫の場合、その他の保証人として住宅改良開発公社、不燃公社、県の住宅供給公社が保証事業又は共同事業者として住宅金融公庫の融資のお手伝いをしてくれます。
信用
税金を規定通り支払っており、金融機関とのトラブルがなければ基本的に問題はありません。ただし、法人や個人事業者の場合、3年間の決算が黒字である必要があります。
 
返済が可能な条件
返済期間・償却
耐火・準耐火構造であれば、住宅金融公庫なら最長35年、一般の銀行融資や農協なら30年です。一般的に耐用年数が長く耐火構造の鉄筋コンクリート造のマンションは、長期の返済計画が可能です。
返済能力・家賃・入居率
融資を受ける場合、入居率が80%の場合でも返済が可能な計画である必要があります。
 
借入れをすることで発生する恩恵
相続税評価額の軽減
借入金は、その額そのものが債務控除されます。
アパート・マンションの借入れと住宅ローンの違い
住宅ローンは給料所得の中から返済を行いますが、アパート・マンション等の事業用借入れは賃料等の収入の中から返済を行うので、給料収入がそのまま残るばかりか、収入から更に固定資産税・保険料・修繕費等の経費を除いても手元に剰余金として残ります。
 
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