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《 相続・税金対策》

居住用財産買い換え特例
・住居用財産の特例
[自宅併用アパートなら特例があるの?]
 
マイホームからアパート併用マイホームへの買換えの特例
Q
市街地の自宅を売却して、郊外に自宅併用のアパートを建てようと思っていますが、この場合、居住用財産の買換えの特例が受けられると聞きましたが、本当ですか、教えて下さい。
A

居住用財産の特例には以下のようなものがあり、要件に応じた特例を選択して利用することになります。
(1)3000万円の特例控除の特例
(2)3000万円の特別控除をして、軽減税率により税額を算定する特例
(3)特定の居住用財産の買換特例

上記の適用条件
(1)(2)について
・本人が居住していた家屋を譲渡した場合
・所有期間・取得原因などの条件はありません
(3)について
・本人が居住していた家屋を平成21年12月31日までに譲渡した場合
・譲渡した家屋の居住期間10年以上かつ所有期間10年超
・買い換えた家屋の床面積が50m2以上
・買い換えた家屋の敷地面積が500m2以下のもの

計算方法:10年以上所有している居住用財産の譲渡所得税

課税譲渡所得金額×  10% =税額
(売却代金-売却原価-譲渡費用-3,000万円) (税率) ※地方税の場合は4%
ただし、(売却代金−売却原価−譲渡費用)-3,000万円部分が6,000万円を超える時は・・・・
600万円+[(売却代金-売却原価-譲渡費用-3,000万円)-6,000万円]×15%となります。
※地方税の場合は5%
A
従前資産
B
従後資産
   
売却代金 購入・
建築費
課税が繰り延べされる
※売却代金より建築費が同額もしくは建築費が多い場合。

売却代金 > 購入・
建築費
A-B 課税
(差額に課税)
※売却代金と建築費が少ない場合。

従前資産:譲渡した資産
従後資産:取得した資産

居住用財産の特例は、要件に応じて選択できます。
居住用財産の特例には、次のような特例があり、自分の用件に応じた特例を選択して利用するようになっています。

(1) 3000万円の特別控除の特例
(2) 3000万円の特別控除をして軽減税率により税額を算定する特例(以下、「特別控除・軽課の特例」といいます)
(3) 特定の居住用財産の買換特例

 
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