賃貸経営 How To

採算の良くないものほど税金面 で優遇されます。
建物別の節税比較 （固定資産税、不動産取得税、所得税、相続税）

賃貸マンションによる賃貸経営の税法上の特典をご確認ください。

【Q】アパート・賃貸マンション、貸店鋪、貸倉庫・貸工場について、税法上の違いを教えてください。

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	アパート・賃貸マンション	貸店鋪(住宅付)	貸倉庫・貸工場
	採算面では他ほど優れていないものの、税法上の特典を最も多く受けることができます。	採算面ではの中間に位置し、住宅用部分のみが多くの税法上の特典を受けることができます。	採算面では非常に優れていますが、税法上の特典を受けることができません。
固定資産税	鉄筋コンクリート造のマンションは、通常5年間は各戸について120m2にかかる部分の税額が1/2になります。（木造アパートは3年）	住宅部分のみ、一定の条件を満たせば、通常3年間各戸について120m2にかかる部分の税額が1/2になります。（耐火構造・準耐火構造は5年）	減額措置を受けることができません。
不動産取得税	一定の条件を満たせば、1戸当たり1,200万円が評価額から控除され、ほとんどの場合、課税されることはありません。	一定の条件を満たせば、住宅部分のみ、1戸当たり1,200万円が評価額から控除されます。	一定の条件を満たせば、減額措置を受けることができません。
減価償却と所得税	建物は平成10年4月1日以降取得したものは定額法が適用されます。個人で3年間、法人で5年間の損益通算ができます。	建物は平成10年4月1日以降取得したものは定額法が適用されます。 平成10年の税制改正で一定の条件を備えた居住用財産の譲渡損失をその後の年間の所得から引けます。	建設資金が小さく減価消却費が少ないため、所得税対策には不向きだと言えます。
相続税	土地については貸家建付地として評価減が受けられる上、小規模宅地等の評価の特例も認められます。 建物については借家権割合分の評価減が受けられます。 また、建設に要した債務（借入金残高）が100％控除されるなど相続対策として絶大な威力を発揮します。	貸家建付地として評価減が受けられる上、小規模宅地等の評価の特例も認められます。 建物については借家権割合分の評価減が受けられます。 また、建設に要した債務（借入金残高）が100％控除されるなど相続対策として威力を発揮します。	建設資金に要する債務（借入金）が少ないなど相続対策の決定打にはなりません。

固定資産税を安くする建物規模
空地は損をする

賃貸マンションを建てる規模の目安をご確認ください。

【Q】現在活用していない空地を所有しているので、賃貸マンション建築を検討しているのですが、建築後の土地の固定資産税は、どのようになるのでしょうか。

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あなたが1,000m²の土地を持っておられ、
そこへ仮に8戸（8世帯）のマンションを建てた場合を考えてみましょう。
1,000m²÷8戸＝125m²

となって一世帯あたり200m²以下ですから、
この場合、固定資産税は1/6に軽減されます。
この一世帯あたりの敷地面積が200m²以下のものを小規模住宅用地といいます。

もし、一世帯あたりの敷地面積が200m²を超えていれば
その超えている部分については1/3の軽減になります。

通常住宅用地※については、課税標準を課税台帳に登録された価額（評価額）の1/3とする特例が設けられています。
※ 住宅の床面積の10倍の面積を限度とします
（地法349条の3の2(1)）
また、住宅用地のうち、面積200m²以下の部分は「小規模住宅用地」として、価格の1/6とされます。（同条(2)）
ところで、アパートやマンション等はその1戸を1住宅としてみてくれます。仮に12戸の賃貸マンションが1500m²の土地の上に建てられたとします。

12戸×200m²＝2400m²

又2400m² ＞ 1500m²ですから敷地全体が1/6の価格となるのです。但し、この場合敷地が2400m²を超えている部分については1/3の価格となります。

これからアパート・マンション経営に取り組もうとしている方にとって一番の心配は 「本当に入居者が入るのか？」です。

かつては、アパートを建てれば入居が入る時代がありました。しかし、近年では長引く低金利政策の中でアパート・マンション経営が資産活用の有効手段として注目され出し、賃貸住宅の数が充足されつつあり、賃貸経営にも「勝ち組」｢負け組｣がはっきりし始めています。

これからアパート・マンション建設を計画される方に「本当に入居者が入るのか？」と聞かれても、単純に「YES」とも「NO」とも答えられません。

最近は、家賃保証があるので間取りや構造に無頓着という方が意外に多く、事業計画の内容がわからないまま契約して失敗するオーナー様が増えているからです。

賃貸アパート・マンションをご計画する場合に一番大切なのは、入居者に入居してもらえるのかどうかです。

難しく考えず単純に「入居者の立場になって考える」事でこの問題に対しての答えが出てきます。

入居者が集まる賃貸住宅４要素

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1. 立地条件
   ・建設予定地が、入居者にとって利便性の良い場所か？
   ・通学・通勤・買い物・病院・公共施設・交通機関などへの所要時間は？
2. 家賃設定
   ・入居者が支払い可能な設定であるか？ 周辺物件と比較して適性であるか？
3. 間取り
   ・対象となる入居者に好まれる間取り（部屋数・広さ・装備）か？
   ・使いやすさはどうか？
4. 居住性
   ・特に上下階での音の問題（周囲に気を使わなくて生活ができるのか？）
   ・地震や火災から家族を守ることができるか？

空室の多い物件は上記の4要素のうち、どれかがかけている場合が多いのです。入居者の立場に立ったマンションを建てる事が長期安定経営につながるのです。

初めて賃貸アパート・マンション経営に取り組まれる方が必ず心配されるのが、「数千万円～数億円の借金が出来るのか？仮に、借り入れが出来たとして返済の心配はないのか？」です。 特に今まで、コツコツと農業をされてきた方などからは良く聞かれる質問です。

融資が可能な条件

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担保能力

建築敷地とその上の建物が、第一順位の抵当権として担保となります。
一般の銀行融資や農協では、それぞれの金融機関ごとに設定に違いがあります。
住宅金融公庫では、土地は固定資産税評価額の100％、路線価の場合85％、公示価格の場合70％の評価となります。建物は建築費の60％の評価となります。

返済能力

融資条件については、担保能力のほかに収益還元法による事業性からも判断されます。一般的に収支率が75％～80％以上あると安心です。

保証人

60歳以上の場合、60歳未満の後継者の連帯債務が必要です。住宅金融公庫の場合、その他の保証人として住宅改良開発公社、不燃公社、県の住宅供給公社が保証事業又は共同事業者として住宅金融公庫の融資のお手伝いをしてくれます。

信用

ん。ただし、法人や個人事業者の場合、３年間の決算が黒字である必要があります。

返済が可能な条件

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返済期間・償却

耐火・準耐火構造であれば、住宅金融公庫なら最長35年、一般の銀行融資や農協なら30年です。一般的に耐用年数が長く耐火構造の鉄筋コンクリート造のマンションは、長期の返済計画が可能です。

返済能力・家賃・入居率

融資を受ける場合、入居率が80％の場合でも返済が可能な計画である必要があります。

借入れをすることで発生する恩恵

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相続税評価額の軽減

借入金は、その額そのものが債務控除されます。

アパート・マンションの借入れと住宅ローンの違い

住宅ローンは給料所得の中から返済を行いますが、アパート・マンション等の事業用借入れは賃料等の収入の中から返済を行うので、給料収入がそのまま残るばかりか、収入から更に固定資産税・保険料・修繕費等の経費を除いても手元に剰余金として残ります。

既にアパート経営をされているオーナーの方から「アパート経営は修繕費がかかりすぎて利益が出ない。」といった話を耳にしたことはありませんか？本当にアパート・マンション経営は利益が出ないほど修繕費がかかるものなのでしょうか？

答えは「NO」です。

ただし、建物の計画時点から10年20年先の修繕費が極力抑えられるように配慮されたアパート・マンションを建設した場合に限ります。将来発生する修繕費の主な内訳は「外壁の張替え・塗り替え」「設備の交換」など容易に予想されるのですから、その殆どを予め最小限に押さえ込む設計をすることは簡単な事なのです。

大須賀工務店のマンションでは、「外壁タイル貼り」、外部金属部分は、「アルミ又はステンレス」、建物内部にも「ユニットバス」「高級木製建具」などを使用し、将来のメンテナンスにかかる費用を最小限に抑えています。

新築というだけで入居者は選ぶのでしょうか？

これも、ありがちな勘違いです。しかし、入居者の立場から考えれば、単純に「新築だから入居者が入る」といった問題ではない事がすぐにご理解いただけます。
実際、賃貸住宅は買い手市場で、入居者はアパート・マンションをじっくり見てから決めています。判断基準としては、築年の古さは賃料次第でＯＫ（57％）と許容しやすいのです。
入居者の立場としては真剣な問題ですから、下記のような項目をチェックして部屋を選んでいるのです。アパート入居者に対してアンケート形式で行ったニーズ調査の結果の一部をご覧いただきます。

入居者アンケートの結果（ファミリータイプの場合）

設備・仕様のニーズ

・プラス評価：そのアイテムが装備されている物件以外は借りるつもりがないランキング
・マイナス評価：その項目に該当する物件は借りるつもりがないランキング

プラス評価項目		絶対条件（%）	マイナス評価項目		絶対条件（%）
1位	ベランダ付	71.0	1位	駅徒歩15分以上	62.7
2位	独立した洗面所	69.5	2位	築後10年物件	57.4
3位	玄関ホール付	48.8	3位	東向き物件	37.0
4位	鉄筋コンクリート構造	37.6	4位	西向き物件	32.5
5位	長い浴槽	29.3	5位	北向き物件	16.6

設備・仕様の金額評価一覧

・プラス評価：賃料次第だがそのアイテムを希望すると答えた人の中での、賃料がどれくらい高くてもその部屋をかりたいかの許容額
・マイナス評価：賃料次第だがそのアイテムは避けたいと答えた人の中での、賃料がどのくらい安くなればその部屋を借りるかの許容額

プラス評価項目		許容アップ額（円）	マイナス評価項目		許容アップ額（円）
1位	鉄筋コンクリート構造	5765	1位	東向き物件	-4585
2位	ペット可	5144	2位	西向き物件	-4695
3位	角部屋	3572	3位	北向き物件	-6907
4位	設備故障時24時間対応	3330	4位	駅徒歩15分	-8245
5位	独立した洗面所	3268	5位	築後10年物件	-11316

この様に、入居者がさまざまな条件を考慮しながら物件選びをしています。単純に「新築ならどんなアパートでも入居が入る。」といった問題ではないことをお分かりいただけましたでしょうか？

「鉄筋コンクリートは高い」と言う常識は変わりました。

前出のアンケートでもわかるように、入居者に人気の高い「鉄筋コンクリートマンション」ですが、従来は木造や鉄骨造のアパートより建築費が高いためあまり普及しませんでした。

しかし、木造アパート並の坪単価で建設できる鉄筋コンクリートマンションの大須賀工務店のマンションが開発されたことにより、この常識が変わりました。
実は、鉄筋コンクリートマンションの材料費は、木造アパートよりも安いのです。ご存知でしたか？

なぜかというと、鉄筋コンクリートの材料はどこにでもある石・砂、そして地球上に豊富にある鉄なのです。一方、木造は貴重な森林資源を伐採加工した木材から造られます。そのため鉄筋コンクリートの材料は、実質木造の70％ほどのコストで済んでしまいます。

では、何が高いのか？答えは人件費なのです。木造が一人の大工さんで柱組みから屋根まですべて造れるのに対し、鉄筋コンクリートには型枠工、打設工、解体工など、実に多くの職人さんを必要とします。これでは鉄筋コンクリートマンションは当然高嶺の花に。

しかし、そんな常識を覆したのが大須賀工務店のマンションです。高性能な鉄筋コンクリートマンションを木造アパート並に安く、しかも工期も短くできるのです。

ここで、アパート・マンションの入居者に対して行ったアンケートの一部をご覧いただきます。

設備・仕様の入居者ニーズ比較１

建物が鉄筋コンクリートタイプと木造・軽量鉄骨タイプ

1	鉄筋コンクリートタイプ以外は借りるつもりはない	42.5%
2	賃料次第だが、鉄筋コンクリートのタイプを希望する	28.2%
3	賃料が上がるのならば木造または軽量鉄骨のタイプでもよい	27.0%
4	木造または軽量鉄骨タイプを希望する	2.0%

要するに、木造並の家賃であれば、98％の入居者は鉄筋コンクリートのマンションを選ぶということになります。鉄筋コンクリートマンションが木造アパート並の価格で建設できるということは、家賃も木造アパート並に設定できるので、入居者の間で大人気になるのはおわかりいただけると思います。

まず、自分の土地の能力を見極めましょう。
まず、これからアパート・マンション建設を計画している土地の「立地調査」をすることをお勧めします。

「立地調査」では、以下のような注意ポイントがあります。

1. ご自身の土地が、入居者予備軍からどのように見られているか？
2. ご自身の土地は、一体どの様な入居者に好まれるのか？
3. 賃貸アパート・マンション事業が成り立つ場所なのか？
4. 人口動態・世帯数・法人・企業の動きはどうか？

この様な考えに立って、客観的に「用途制限」「環境適正」「市場性」「規模適正」「複合化の可能性」といった観点から、あなたの土地をどの様に活用するのが良いかを判断していきます。

計画する建物の収益力を計算しましょう。

家賃設定に当たっては客観的な立場からご計画地周辺の賃貸物件の状況を以下の点から調査してください。

1. どの様な構造の建物が多いですか？
2. どの様な間取り・面積の物件が多いですか？
3. 入居の状況はどうですか？
4. 家賃設定はどうですか？
5. 仲介・管理をしている不動産会社はどこですか？

などです。

これらの周辺家賃調査結果を参考にしながら、あなたの計画している建物の条件と比較して、

1. 事情補正（異常値に対する補正）
2. 時点補正（賃料水準の変化率に関する補正）
3. 地域格差（地域評価による補正）
4. 建物格差（設備・仕様などの個別要因による補正）
5. 面積格差（専有面積による補正）

で補正を行い家賃設定をしていきます。

簡単にいうと、満室経営の出来る賃料設定のポイントは入居者があなたの物件の価値を最大限に評価してもらえる金額を経験値からはじき出すことです。

入居者のニーズを的確に捉えましょう。

賃貸住宅を計画する際に一番オーナー様の関心が高いのがこの「間取り」です。

しかし、アパート・マンションに住むのはオーナー様ではないのですから、間取りを決めるに当たっては、オーナー様の主観によらず、市場調査などのデータから実際の入居者のニーズを捉えて、客観的に判断しなければいけません。

それでは、入居予定の客層にあった間取りを計画する方法ですが、

1. 「立地調査」で行ったデータをもとに、どの様な入居者があなたの計画するアパート・マンションに入居するのかを判断する。
2. ターゲットが見えてきたら、どの様な部屋数（2DKとか2LDKとか）にすれば長期にわたって安定した入居が確保できるかを検討する。
3. 入居者データから検討された、最適な間取り・設備を選ぶ。

といった作業をしていきます。大須賀工務店のスタッフにお任せいただければ、この様な作業も専門的なノウハウで対応させていただきます。

アパート・マンションに住む家族の大半は小さなお子様をお持ちの家族です。したがってその様な小さなお子様の健やかな成長へも気を配れる物件が求められています。 例えば、赤ちゃんの夜泣き、お子様のやんちゃな足音も気になりにくい、高い遮音性。 小児喘息（ぜんそく）・アトピーの遠因となる内部結露に対する対策など・・。居住性に優れた建物をつくってあげること。そうすれば入居者が長期間住んでくれる訳です。

具体的に入居者が求める「居住性」は下記のとおりです。

1. 遮音性 集合住宅の入居者にとって、日常的に気なるのが上下階の騒音です。
2. 高断熱 入居される方の光熱費負担が少なく、経済的な生活が提供できるか。
3. 結露防止 建物の内部結露は、小児喘息・アトピーの遠因といわれています。
4. 耐震性 大きな地震から入居者の生命と財産を守る耐震性が必要です。
5. 耐火性 アパートの他の入居者が出した火災でお互いに被害を受けない建物であるか。

いかがでしょうか？ 快適な居住空間を提供するための条件はご理解いただけましたでしょうか？

オーナーご自身が住む建物ではありませんが、入居者の立場で計画を行うことが大切だということがお分かりいただけたかと思います。
大須賀工務店のマンションでは、この様な検討のもとに入居者の皆さんが快適に生活できるマンションを提供しています。